弗吉尼亚上诉法院支持禁止短期租赁的限制性契约

比如Air B等网站上列出的短租房&B和VRBO在英联邦变得越来越普遍. 然而，短期租赁存在争议.  一方面，它们为度假者或商务旅行者提供了传统酒店之外的另一种选择. 他们还为房主提供收入来源，房主可以短期出租他们的房屋(或房屋的一部分).  

另一方面, 许多短租房屋都位于建成区, 家庭式的社区. 不足为奇的是, 许多邻居都不太高兴发现他们邻居的房子被改成了出租给临时居住者.  短期租赁通常与滋扰有关, 比如喧闹的派对和客人在晚上的任何时候进进出出.

地方法规

由于短期租赁的争议性, 许多地方已经颁布——或者正在颁布——地方法规来规范这类业务，这不足为奇.  例如, 弗吉尼亚海滩市对经营短期租赁有严格的要求，可以找到 在这里.  同样，诺福克市也有短期租赁规定 在这里. 希望将房屋作为短期租赁的业主最好在列出任何出租房产之前查看当地法规.  然而, 而英联邦的许多大城市对短期租赁采取了明确的规则和条例, 许多小城镇和县还没有通过这样的法律.

由业主协会执行的契约

业主必须意识到，地方条例并不是短期租赁经营的唯一潜在障碍. 这类业务也可能被契约所禁止, 由业主立案法团执行, 哪些限制了业主对其土地的使用，即使这些使用在其他方面是合法的. 这种性质的契约被认为是POA和房主之间的合同, POA有权根据合同法执行契约.

例如, 许多poa强制执行契约，限制附近允许的围栏和其他建筑设计的大小或类型. 一些社区有契约，禁止房屋用作短期租赁. 如果是这样的话, 房主可能会被禁止将其房屋用作短期出租, 即使这种使用是由当地法律授权的.

产权链中的限制性契约

在没有POA的社区，当地法规不禁止短期租赁, 反对的邻居只是运气不好，没有办法挑战他们社区的短期租赁业务吗?  

也许不是. 这是因为, 即使是在没有行动计划的社区, 另一种限制性契约可能会影响财产的使用方式.  在某些情况下, 限制性契约存在于位于业主产权链中的契约中. 这些契约可以限制土地的某些用途, 即使没有社区POA来强制执行这些限制. 在产权链中可能存在的限制性契约只是众多原因之一，每个潜在的购房者都应该聘请专业的房地产律师，在完成房地产交易之前进行彻底的产权搜索. 如果限制性契约被记录在产权链的任何地方, 房主被认为对这些限制有法律通知, 即使房主的契约中没有明确规定这些限制.

如果产权链中存在限制性契约, 弗吉尼亚州的法律允许邻居向巡回法院提起诉讼，强制执行契约. 要打赢这样的官司可能很难, 因为在弗吉尼亚，自由使用土地受到法院的青睐，限制性契约中的任何含糊之处都可能被解释为不利于提起诉讼的一方.  然而，如果限制性的契约是明确和明确的，它们是可以强制执行的.

弗吉尼亚州上诉法院最近就这样一个案件作出了裁决.  In Kooiman v. Ornoff, 2024 Va. 应用程序. LEXIS 42 (Cir. (Ct 2024)，原告在怀特岛县购买了一处海滨住宅.  几年后, 原告的邻居, 职业建筑承包商, 购买了原告隔壁的一块空地，并在这块空地上建了一座大房子. 这两处房产都受到各自产权链上记录的限制性契约的影响，这些契约阻止了对该房产的某些使用. 限制性契约包括两个单独的限制，没有明确解决短期租赁问题, 但有争议的是，禁止这些房屋被用于这一目的. 这些限制如下:

限制# 1:  该不动产只能用于居住不得在上述不动产上建造、改建、放置或允许其继续存在; 除独栋住宅外，层高不得超过两层, 不超过两辆车的私人车库, 以及住宅附属附属建筑.  (重点)

限制# 4:没有拖车。 地下室在上述不动产上竖立或放置的帐篷、棚屋、车库、谷仓、船屋或其他附属建筑 应随时作为住所，暂时或永久使用. (重点)

原告的邻居在邻近的地块上建造了一座大房子. 尽管他的产权链上有限制性的契约, 原告的邻居在地下室建造了一套公寓，并开始在Air B等各种平台上宣传该公寓为短期租赁&B和VRBO. 地下室的公寓每星期被租出去几次, 对住在附近的原告造成了干扰. 原告向巡回法院提起诉讼，寻求禁令，禁止邻居将地下室用作单独住所和/或短期租赁. 

在试验, 被告辩称，他们的地下室不是单独的住所，违反了限制性契约, 而是他们家不可或缺的一部分. 他们还认为，鉴于弗吉尼亚州支持自由使用土地的推定，这些契约太过模糊，无法禁止短期租赁. 原告坚持认为，这些限制是明确的，并明确禁止将地下室用作单独的住宅, 包括用作短期租赁.

巡回法院同意原告的意见，并发布了一项命令，禁止被告将地下室作为单独的住宅使用(包括将其用作短期租赁)。. 被告提出上诉.

上诉法院维持巡回法院的判决, 认为限制性盟约并不含糊，因此必须予以执行. 委员会认为, 上诉法院将怀特岛案与弗吉尼亚州的其他案件区分开来，在这些案件中，限制性契约被认为过于模糊，无法禁止短期租赁. 不像那些案例, 上诉法院在怀特岛案中发现了这一点, 这两个单独的限制性契约——当放在一起解释时——明确禁止在地下室建立单独的住宅, 即使是很短的时间. 因此, 将地下室用作短期租赁违反了原告可以强制执行的限制性契约.

布莱恩·皮尔普斯 是一个皇冠搏彩APP下载 & 专攻海事和河岸法的皇冠线上买球平台律师, 工伤赔偿和民事诉讼.